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用語集

あ行

アセット・マネジメント
投資家から委託を受けて、不動産をはじめとする資産の運用・運営・管理を行う業務を言います。
一般事務受託者
投信法の規定に基づき、投資法人の委託を受けて、資産の運用及び保管に係る業務以外の業務に係る事務を行う者のことを言います。具体的には、投資主名簿管理に関する事務、投資主への分配金支払事務、投資法人の機関の運営に関する事務、計算事務、納税事務等です。大和証券オフィス投資法人では、投資法人の期間の運営に関する事務、計算事務、投資主名簿管理に関する事務、分配金支払事務等を三井住友信託銀行株式会社に委託しています。
エクイティ・ファイナンス
投資証券を発行し、投資家から資金を集うことで資金調達を行う方法を言います。投資法人が資金調達を行うには、大きく分けてこのエクイティ・ファイナンスと、金融機関などからの借入れや投資法人債の発行によるデット・ファイナンスの2つの方法があります。投資法人は、エクイティ・ファイナンスの投資家に対して、返済義務はありませんが、分配金を支払うことで、投資家からの要求に応えます。
エンジニアリング・レポート
専門的知識を有するものが行った不動産の状況に関する報告書を言います。不動産の設備等の状況や土壌の環境等について記載があり、不動産の適正な価値を算出するにあたり必要な報告書です。大和証券オフィス投資法人においても、物件購入時には必ず取得しています。

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か行

会計監査人
投資法人の会計監査を行う公認会計士または監査法人を言います。
格付
投資法人債の利払・償還等の債務不履行になる可能性をランクで表したもので、公正な第三者である格付機関が格付けを実施します。大和証券オフィス投資法人も格付けを取得しています。
稼働率
賃貸可能な面積のうち実際に賃貸している面積の割合を言います。
監督役員
投信法に基づき、執行役員の業務の執行を監督する権限を有する者のことを言います。
外部成長
外部成長とは、物件を取得することで、ポートフォリオ全体の規模を拡大させていくことを示します。投資法人の成長は、大きくこの外部成長と、内部成長、そして財務戦略によって支えられています。

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さ行

資産運用会社
内閣総理大臣に金融商品取引業者(投資運用業)としての登録を行い、資産運用委託契約に基づき、投資法人の資産の運用に係る業務を行う者をいいます。投資法人は、法律によって、運用などの実質的な業務を行うことが禁止されており、実質的な業務は外部の専門家に委託することになっています。資産運用会社がこの外部の専門家に該当し、実際の運用は、一定の財産的基盤や不動産投資に関する知識や経験などを基に、資産運用会社が行っています。
執行役員
投信法に基づき、投資法人の業務を執行するとともに、投資法人を代表する役員を言います。監督役員とともに役員会を構成し、投資法人の業務に関して重要な意思決定を行います。
信託受益権
資産を信託銀行等に信託し、その資産から発生する経済的利益(賃料収入等)を受け取る権利のことを言います。
総賃貸可能面積
運用不動産の投資法人所有部分において貸付が実務的に可能な面積のことを言います。
総賃貸面積
運用不動産の投資法人所有部分において貸付が実務的に可能なスペースのうち、実際に賃貸借契約が締結され貸付が行われている面積のことを言います。

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た行

デット・ファイナンス
銀行など金融機関等からの借入れや投資法人債を発行することで資金調達することを言います。
投資主総会
株式会社の株主総会にあたり、執行役員の選任など、法律や投資法人規約などで定められている事項を決議します。少なくとも2年に1回の開催が義務付けられており、投資主は投資口1口につき1個の議決権を有しています。
投資法人債
投資法人が発行する債券のことで、株式会社の社債に相当します。
投資法人
不動産投資法人とは、投信法に基づき設立された、不動産及び不動産信託受益権を主たる投資対象とする法人です。ただし、実質的な業務は外部に委託することが法律で義務付けられており、不動産等の運用は資産運用会社、取得した不動産などの資産の保管は資産保管会社(信託銀行など)、その他の事務は一般事務受託者が実施します。

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な行

内部成長
既存保有資産の収益性、もしくは資産価値が向上することによる成長を言います。
延床面積
建物の各階の床面積の合計数値のことを言います。

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は行

ビルマネジメント会社(BM会社)
不動産に関する清掃、警備ほか、改修・模様替え工事等のビルマネジメント業務を行う会社を言います。大和証券オフィス投資法人においても、資産運用会社およびプロパティマネジメント会社によってBM会社が選定されています。
不動産鑑定評価書
評価対象不動産について、適正な価格(又は賃料)とその価格決定に至った理由をまとめた評価書です。不動産鑑定評価書は国土交通省の定める不動産鑑定評価基準に基づいて評価されたものなので、法律的に認められて信頼性も高く、REITが不動産を取得する際には、その価格の妥当性を担保するための第三者からの適正意見として、鑑定評価書の取得が求められています。
プロパティマネジメント会社(PM会社)
予算管理、テナント営業戦略の策定、賃貸借条件交渉、クレーム対応等、建物の修繕に関する管理やBM会社の管理等のプロパティマネジメント業務を行う会社を言います。大和証券オフィス投資法人においても全ての物件についてPM会社が選定されています。

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ま行

マスターリース
テナント(マスターリース先)がサブリース(転貸借)を前提として行うリース契約のことを言います。

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や行

有利子負債
投資法人が利子をつけて返済しなければならない負債のことを言います。銀行などの金融機関からの借入金や投資法人債等のことを言います。
大和証券オフィス投資法人の有利子負債の情報については、下記を参照して下さい。

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A~Z

DCF法(Discounted Cash Flow法)
収益還元法による収益価格を求める手法を言います。不動産の保有期間に得られる収入を現在価値に割り引いたものと、保有終了後に売却した際に得られる売却益を現在価値に割り引いたものを合計することで求められます。
LTV(Loan To Value)
投資法人債や銀行からの借入金等の負債金額の合計を物件の資産価値で割った比率を言います。大和証券オフィス投資法人は、比較的低いLTVで運営しています。
NOI(Net Operating Income)
各物件の賃貸事業収益の合計から賃貸事業費用(減価償却費等の非支出費用や支払利息などを除く)の合計を控除した金額を言います。

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