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ポートフォリオ構築方針

基本方針

1.用途及び規模
本投資法人は、投資対象資産の用途をオフィスビルに限定します。
本投資法人は、概ね延床面積が2,000m2以上のオフィスビルに重点的に投資を行います。
2.地域
本投資法人は、投資対象資産の選定に際して投資対象エリアとして「東京主要5区」(注1)、「首都圏」(注2)及び「地方主要都市」(注3)の3つのエリアを設定し、分散投資を行います。
  • (注1)「東京主要5区」とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
  • (注2)「首都圏」とは、東京主要5区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
  • (注3)地方主要都市とは、大阪圏(大阪府、京都府、兵庫県)、名古屋圏(愛知県、三重県)、政令指定都市(札幌市、仙台市、新潟市、静岡市、浜松市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市)、函館市、旭川市、青森市、盛岡市、秋田市、郡山市、いわき市、宇都宮市、前橋市、富山市、金沢市、長野市、岐阜市、大津市、奈良市、和歌山市、倉敷市、福山市、下関市、高松市、松山市、高知市、久留米市、長崎市、熊本市、大分市、宮崎市、鹿児島市をいいます。
本投資法人は、原則として、収益が安定していると考える東京主要5区に所在する投資対象資産に対して資産規模の60％以上の投資を行います。また、安定収益の確保とポートフォリオの収益向上を更に追求するため、補完的な投資エリアとして首都圏に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20％以下の投資を行います。
更に、ポートフォリオの収益向上及び地域分散を図るため、地方主要都市に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20％以下の投資を行います。ただし、地方主要都市に所在する投資対象資産の選定においては、ポートフォリオの安定収益の確保に十分配慮し、当該投資対象資産の当該時点での稼働率及び過去の推移、テナント数、所在する地域のマーケットの状況等を総合的に判断して決定します。
各地域に対する投資の割合につきましては、各地域のマーケット状況等を勘案し、慎重に検討します。

  • (注4)資産規模に対する比率をいいます。なお、安定収益の確保に資すると同時に、ポートフォリオ構築上必要な投資対象資産を取得する場合には、その過程において、一時的に上記比率から乖離することがあります。
3.稼働率
取得時において、東京主要5区で85％以上、首都圏及び地方主要都市でそれぞれ70％以上の稼働率を原則とします。
4.築年等の分散
本投資法人の投資対象資産の取得にあたっては、改修工事が特定の営業期間に集中しないように建物築年数の分散を図ります(ただし、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物築年数だけでなく、当該改修工事の内容を考慮した上で分散を図ります。)。

個別投資基準

投資対象資産の取得にあたっては、対象となる物件の特性及び市場環境等を十分に勘案し、当該物件の将来にわたる収益の安定性を十分に検証します。
投資対象資産の選定にあたっては、必要なデューデリジェンスを行った上で、原則として下記に掲げる基準を充足した物件について、取得の妥当性の判断を行います。

1.ロケーション
選定の視点 選定基準
駅からの距離 JR又は地下鉄等の主要路線の最寄駅から徒歩10分以内
都市施設の集積度 商業施設、郵便局、銀行等の近接性
前面道路の道路幅員・接道状況 前面幅員が10m以上
高速道路インターチェンジからの距離 車が主要な移動手段である物件の場合、3km以内
2.タイプ、規模及び価格
選定の視点 選定基準
タイプ 主たる用途をオフィスとするビルを投資対象とする。なお、投資対象資産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対象とする。
規模 延床面積が2,000m2以上のビルを主たる投資対象とする。
取得価格 1投資対象資産が当該物件を含む資産規模の50％以下とする。
3.スペック
本投資法人は、投資対象資産の選定にあたっては、建物のスペックに関して十分な調査、検討を行い、原則として下記の基準を充足した物件について取得を検討します。
Aクラスビル
選定の視点 選定基準
築年数 原則として、25年以下とする。
ただし、改修工事の結果、耐震性やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される場合はその限りではない(注1)。
延床面積 30,000m2以上
耐震性能 原則として、新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性を有し、単体PML値15％以下とする(注2)。
天井高 2.6m以上
空調方式 個別空調又は個別空調に対応可能な構造、或いは個別空調と同等相当の機能
OA床等 対応済み又は対応可能であること
床荷重 300kg／m2以上
照明照度 600Lx以上
電気容量 40VA／m2以上
警備方法 機械による24時間対応とするが常駐管理人がいる場合はこれにより対応する。
駐車場台数 ロケーションを考慮して必要と思われる台数分の駐車場を確保していること。
Bクラスビル
選定の視点 選定基準
築年数 原則として、25年以下とする。
ただし、改修工事の結果、耐震性やスペック等について築年数25年以下の建物と同等と判断される場合はその限りではない(注1)。
延床面積 2,000m2以上30,000m2未満
耐震性能 原則として、新耐震基準に基づく建築物に相当する耐震性を有し、単体PML値15％以下とする(注2)。
天井高 2.5m以上又は2.5m相当に対応可能な構造
空調方式 個別空調又は個別空調に対応可能な構造、或いは個別空調と同等相当の機能
OA床等 対応済み又は対応可能であること
床荷重 300kg／m2以上
照明照度 600Lx以上
電気容量 30VA／m2以上
警備方法 機械による24時間対応とするが常駐管理人がいる場合はこれにより対応する。
駐車場台数 ロケーションを考慮して必要と思われる台数分の駐車場を確保していること。
  • (注1)投資資産のうち、新耐震基準(昭和56年6月1日施行)に準拠して設計された建物でない場合については、いずれも耐震補強工事が行われており、建物の耐震性能の改善が達成されています。
    なお、新耐震基準とは、昭和56年に改正された建築基準法に基づく建物等の耐震基準をいいます。
  • (注2)PMLはProbable Maximum Lossの略で、最大予想損失率と訳されます。これは、「対象施設又は施設群に対し最大の損失をもたらす地震が発生し、その場合の90％信頼水準に相当する物的損失額」と定義されています。実際には、PMLとして再現期間475年の地震を用いることが多く、この地震が発生した場合の物的損害額(90％信頼水準)の再調達価格に対する割合で表します。
4.入居テナント
投資対象資産の選定にあたっては、安定収益の確保という観点から入居テナントについて十分に調査、検討し、原則として下記の基準を充足した物件につて取得を検討します。
選定の視点 選定基準
テナント分散 マルチテナント(一棟の建物に複数のテナントが存在すること)を原則とする。ただし、シングルテナントの場合は、テナントの信用力及び退去リスクを十分に検討した上で総合的に判断する。いずれの場合においても、1テナントからの賃料収入がポートフォリオの総収入の20％を超える場合には、当該物件を取得しない。なお、ポートフォリオの総賃料収入については、直近月又はその前月の数字を採用する。また、当該物件の賃料収入については予測収益の数字を採用する。
テナント信用力 信用調査会社の評点等から総合的に判断する。
テナント属性・業種 物件の運営管理上、支障をきたすおそれのある業種等は対象としない。
契約形態 期間が2年以上の普通賃貸借契約又は定期建物賃貸借契約
敷金 月額賃料の8か月以上を基本とし、テナントの信用力により増減を考慮する。
5.環境有害物質及び土壌汚染
本投資法人は、投資対象資産から環境有害物質が検出されず、又は当該投資対象資産の土地に含まれる有害物質が土壌汚染調査基準値を超えない物件を取得するものとします。ただし、環境有害物質が検出され又は土地に含まれる有害物質がかかる基準値を超える投資対象資産であっても、対処方法を含め専門家の意見を踏まえた上で、周辺環境に与える影響、人的な影響、経済的な影響等が極めて低いと判断され、かつポートフォリオの収益向上等に寄与することが見込まれる場合には、当該物件の取得を検討することがあります。土壌汚染調査基準値とは、土壌汚染対策法施行規則(平成14年環境省令第29号。その後の改正を含みます。)に規定されている数値をいいます。
選定の視点 選定基準
環境有害物質 アスベスト、PCB等の有害物質が土地・建物から検出されないこと、又は適正に管理されて有害物質による影響が排除されていること。ただし、これに対応するための費用が発生すると想定される場合には、かかる費用及び売却する場合の価格等を勘案して取得価格を調整するものとする。
土壌汚染 投資対象資産が、土壌汚染対策法(平成14年法律第53号。その後の改正を含みます。)(以下「土壌汚染対策法」といいます。)第5条第1項で定義されている指定地域に該当する場合には、投資対象から除外する。土壌調査から土壌汚染の存在が確認され、これに対応するための費用が発生すると想定される場合には、かかる費用及び売却する場合の価格等を勘案し取得価格を調整するものとする。
6.開発物件に関する投資基準
本投資法人は、原則として安定した収益を生み出している物件を投資対象としますが、良質な物件の確保の観点から、一定割合を限度に、開発物件に投資を行う場合があります。ただし、開発物件への投資については、下記の基準に合致するものに限って投資を行うものとします。
  • a.建築確認が既に取得されていること。
  • b.完工リスクへの対応が十分に行われていること。
  • c.竣工後のテナント確保が明確であること。
  • d.1投資案件の投資総額が資産規模の20％以下であること。
7.権利形態
本投資法人は、原則として完全所有権の物件を投資対象とします。
但し、区分所有物件、共有物件等についても、物件の処分及び運営管理における一定の意思決定権が確保できていること等を前提とし、収益の安定性、物件特性、市場環境等を総合的に勘案し調査、検討を行った上で投資を行う場合があります。
区分所物件又は共有物件に投資を行う場合には、原則として、当該物件における区分所有部分又は共有持分の割合を50％以上とします。但し、Aクラスビルについては、この限りでありません。また、旧借地法(大正10年法律第49号。その後の改正を含みます。)(以下「借地法」といいます。)又は借地借家法(平成3年法律第90号。その後の改正を含みます。)(以下「借地借家法」といいます。)に基づく借地権に対する投資を行うことがあります。
8.その他の基本方針
本投資法人は、特定不動産(不動産、不動産の賃借権、地上権、又は不動産、土地の賃借権若しくは地上権を信託する信託の受益権をいいます。)の価額の合計額の本投資法人の有する特定資産の価額の合計額に占める割合を75％以上とします。
また、本投資法人は、不動産等（不動産（投資法人の計算に関する規則（平成18年内閣府令第47号。その後の改正を含みます。）第37条第3項第2号イ、ロ及びホに掲げる資産をいいます。）、不動産の賃借権、同号に掲げる資産、地上権及び地役権並びにこれらの資産を信託する信託の受益権をいいます。）の価額の合計額の本投資法人の有する資産の総額に占める割合を100分の70以上とします。

運営管理方針

本投資法人は、中長期の安定収益確保に主眼を置いてテナントリーシング、修繕及び資本的支出を始めとした運営管理を行うものとします。また、スケールメリット、利害関係者でない専門業者への委託によるメリットを最大限に生かし、効率的な運営管理に努めます。

1.テナントリーシング
本投資法人は、安定収益の確保のために立地等の個別の物件特性を考慮した上でリーシング方針を立案します。本投資法人は、市場環境、テナントニーズ等を十分に調査、分析した上で下記の手順によりテナントリーシングを行うものとします。
  • a.PM会社に対するリーシング方針の指示、協議
    • i. ターゲットとなるテナントの業種、業態
    • ii.賃料及び共益費等の水準
    • iii.テナントが遵守すべき事項等の付帯条件
    • iv.敷金、保証金の標準値
  • b.リーシング方針に基づくPM会社による実施要綱の作成及び業務開始
    • i. 空室情報の発信媒体の選定
    • ii.賃貸仲介業者の選定
    • iii.報酬体系の設定
  • c.物件情報の賃貸仲介業者への周知
  • d.広告展開、内覧会等の開催
  • e.テナント候補の信用力の確認
  • f.最終条件の合意(賃料、保証金額、契約年数等)
2.テナント選定基準
本投資法人は、入居テナントの選定にあたっては、以下の項目について調査を行い、必要に応じてPM会社又は資産運用会社による面談を実施した上で判断します。
  • a.業種(業界の動向)
  • b.業暦(役員の異動)
  • c.財務の健全性(貸借対照表、損益計算書又は信用調査会社の評価等、上場企業であれば株価の動向及びその水準)
  • d.取引先
  • e.取引金融機関
  • f.保証人の有無
  • g.反社会的勢力との関係の有無
3.既存テナントへの対応
本投資法人は、既存テナントのニーズ、クレーム等を幅広く収集し対応することにより、テナント満足度を向上させ、もって、安定収益を実現するよう努めます。具体的には、PM会社と連携して下記の内容についてモニタリングし適切に対応します。
  • a.既存テナントへのアンケート調査又はヒアリング調査を少なくとも年一回実施し、リーシング方針の立案、戦略的改修工事計画の立案に反映します。
  • b.PM会社等を通じて、増床若しくは減床のニーズ又は移転等の可能性、スペックに関するニーズ等のモニタリングを行います。
  • c.既存テナントの賃料と現状のマーケット賃料水準との乖離を常に把握し、必要であれば賃料の改定等を提案することにより退去リスクを低減します。
4.外部委託会社の選定及びモニタリング
本投資法人ではプロパティ・マネジメント業務等については資産運用会社の利害関係者ではない専門業者に委託することを予定しております。外部委託会社の選定にあたっては、コストのみならず提供される業務の質も重視し、特に下記の点に留意します。
項目 留意点
企業の内容
  • 業務の受託者としての実績
  • 経営の健全性
業務執行体制
  • 主要スタッフの人数・能力
  • 関係業務のネットワークの有無
コスト・報酬
  • 必要となる費用の妥当性
  • 報酬水準の妥当性
  • 金額とクオリティのバランス

また、利害関係者ではない専門業者に対し、リーシング及び建物管理等の周辺業務を委託することにより、適度な競合関係を発生させ管理の質を高めるとともにコストの削減を実現し、同時に各コストの透明性の向上を図ります。更に、必要に応じて業者の変更、契約内容の変更等を機動的に実施して環境の変化にも対応することができるようになります。
なお、外部委託には上記記載のメリットがある反面、業者の選定及び管理については十分に考慮検討する必要があります。最低月一回の定例会議を開催し、書面による報告を受けるものとします。資産運用会社が必要と判断した場合には随時報告を受け、適切な管理が行われているかをモニタリングします。
特に、PM会社については、レポーティング業務、会計業務等の事務処理において、大量かつ迅速な処理が必要となることから、PM会社において会計・税務知識のある人材の確保とITインフラの整備が欠かせません。こうしたことから、資産運用会社は、本投資法人の運営に相応しい人材を確保し、既に組織が整備されているPM会社と長期的な協力関係を築くことにより、円滑な運営管理を行います。

5.修繕及び資本的支出の方針
  • a.中長期的な見地からの適切な修繕の実施
    投資対象資産の修繕及び資本的支出については中長期的な見地から適切な支出を行うものとします。
    • i. 大量発注によりコスト削減が可能な工事(空調機器の更新等)については、ポートフォリオ全体の工事のタイミングを調整しながら、スケールメリットを活かします。
    • ii.テナント満足度の向上のため、周辺における新規供給物件の標準的な設備仕様と比較し、劣る点があれば改良工事を検討します。例えば、温水洗浄便座導入等のアメニティの充実や個別空調方式への切り替え等の設備仕様の向上が挙げられます。
  • b.適切な修繕工事の計画
    中長期的な収益の安定のために、経年劣化への対応を目的とした適切な資本的支出を行うものとします。修繕計画は、年次資産管理計画及び中期資産管理計画において立案されます。
  • c.ポートフォリオでの平準化
    修繕工事の計画立案においては、建物のライフサイクルを考慮した上でポートフォリオ全体において特定の時期に改修工事が集中しないように計画します。
  • d.CM(注1)及びVE(注2)等の手法を積極的に導入し、効率的な修繕工事を行います。
  • (注1)「CM(コンストラクション・マネジメント)」とは、コンストラクションマネージャーを選定して、スケジュール、コスト及び品質をコントロールしてプロジェクトを円滑に管理・遂行することをいいます。
  • (注2)「VE(バリュー・エンジニアリング)」とは、設計、施工方法等を総合的に見直して費用対効果を最大限にすることをいいます。
6.競争力の維持、向上のための戦略的改修工事についての方針
マーケット調査、テナントへのアンケート調査、テナントへのヒアリング等をもとにした、適切な修繕工事とは別に、競争力向上、リーシング業務の円滑化、追加的な付加価値の創出等を目的とした資本的支出を行います。通常の経年劣化への対応を目的としたものとは別に、減価償却費相当額の20％程度を資本的支出として割り当てるものとします。例えば、空調の方式を個別空調に変更するだけでなく、照明機器の省エネ化対応などの資本的支出を行い、テナント満足度の向上を追求します。なお、戦略的改修工事計画は、年次資産管理計画及び中期資産管理計画において立案されます。
7.コスト削減
外部成長の実現に伴うスケールメリットの獲得により、業務を集約させることで、効率的な運営管理を実現し、内部成長を可能にします。
  • a.複数の建物を群管理し、それぞれの管理業務を徹底して集約することで費用削減効果を期待することができます。
  • b.エレベーターメンテナンス、一般ごみ処理、備品購入、定期点検業務等を一括発注し、価格交渉力を高めコスト削減を図ります。
  • c.電力小売自由化等、市場環境又は許認可の変化に即座に対応しコスト削減を図ります。

保険の付保方針

  • 1.火災・事故等に起因する建物への損害又は対人・対物事故に関する第三者からの損害賠償請求等に対処するため、必要な火災保険又は賠償責任保険等を付保します。
  • 2.本投資法人は、原則として単体PML値が15％以下の投資対象資産を投資対象としますが、例外的に15％を超える投資対象資産に投資を行う場合においては、15％を超える部分に対して地震保険の付保等の必要な処置をとるものとします。
  • 3.引受保険会社の選定にあたっては、複数の保険代理店又は保険ブローカーを通じて条件等を検討します。

売却方針

  • 1.投資対象資産の保有期間については、中長期保有を原則とします。ただし、不動産マーケットの状況等から勘案して最適なポートフォリオの維持のために、投資対象資産の売却を検討する可能性があります。
  • 2.売却価格の決定にあたっては、マーケット調査、取引事例などを十分考慮し、合理的に決定します。また、必要に応じて鑑定評価等の第三者意見を参考にします。
  • 3.売却に際しては、当該投資物件の将来にわたる収益性を総合的に勘案した上で入札等の方法により経済合理性を追求しながら、客観性、合理性及び透明性にも考慮して売却先を決定するものとします。