基本方針

本投資法人は、オフィスビルの特性に基づいて、地域・規模などを厳選した投資運用を行い、不動産市況の変化に対応した柔軟な運用を行うことで、将来にわたって安定的な巡航EPS（※）の確保と、投資資産の持続的な成長を図ります。
本資産運用会社は、大和証券グループの経営資源を最大限に活かした運用を行うと共に、コンプライアンスを重視した透明性の高い運用を行うものとします。

• 「巡航EPS」とは、物件売却益を控除したEPS（一口当たり当期純利益）のことをいいます。

ポートフォリオ構築方針

1.用途

本投資法人の投資対象不動産は、その主たる用途をオフィスとします。
なお、学校法人が使用する場合や、主としてデータセンターとして使用される場合等であっても、オフィスと同等又はこれに準じた使用がなされていると認められる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。また、他の用途に供されているものの、容易にオフィスに転用できる場合には、オフィスの用に供されるものとして投資対象とすることができます。
投資対象不動産にオフィス以外の用途部分が存在する場合、オフィス部分（容易にオフィスに転用できる部分を含みます。以下同じ。）の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超える物件を投資対象とします。但し、複数の不動産が社会経済上一体的に利用され得る場合において、これを一体として評価した場合の主たる用途がオフィスであると判断される場合には、これに関連して本投資法人が保有することとなる不動産のオフィス部分の賃貸可能面積が総賃貸可能面積に対して50％を超えることを条件として、当該不動産を取得することができます。

2.地域

本投資法人は、オフィス需要が見込まれる地域を厳選して投資を行います。投資対象資産の選定に際しては、「東京主要5区」（千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区）を最重点投資エリア、「首都圏」（東京主要5区を除く東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県）を重点投資エリア、「地方主要都市」（大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市）を投資対象エリアとして投資を行います。
本投資法人は、将来にわたって高いオフィス需要が見込まれる「東京主要5区」に所在する投資対象資産に対して、ポートフォリオ全体の資産規模（ポートフォリオ全体の取得価格合計額（取得に伴う諸費用及び税金を除きます。）。以下「資産規模」といいます。）の60％以上を目安に投資を行います。
また、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、「首都圏」に所在する投資対象資産に対して、資産規模の40％以下を目安に投資を行います。「首都圏」に所在する投資対象資産への投資に際しては、最重点投資エリアである「東京主要5区」の補完的な投資エリアとして、東京主要5区以外の東京23区を中心に、「東京主要5区」と同等又はこれに準ずるオフィス立地エリアを選定します。
更に、ポートフォリオ構築のために必要な場合は、地方主要都市に所在する投資対象資産に対して、資産規模の20％以下を目安に投資を行うことができます。各地域に対する投資の割合については、上記の投資比率の範囲内で、各地域のマーケット状況等を勘案し、慎重に検討します。
なお、将来にわたる安定的な収益の獲得と投資資産の持続的な成長のため、競争力の高い大規模物件を取得すること等により、資産規模に対する上記の投資割合（以下「組入比率」といいます。）とは、一時的に乖離することがあります。

投資対象エリア	ポートフォリオ上の位置付け	組入比率（注1）
東京主要5区（注2）	最重点投資エリア	60%以上
首都圏（注3）	重点投資エリア	40%以下
地方主要都市（注4）	投資可能エリア	20%以下

• 取得価格ベース。
• 東京主要5区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区及び渋谷区をいいます。
• 首都圏とは、東京都（東京主要5区を除きます。）、神奈川県、千葉県及び埼玉県をいいます。
• 地方主要都市とは、大阪圏（大阪府、京都府及び兵庫県）、名古屋圏（愛知県、三重県及び岐阜県）及び地方自治法に定める政令指定都市、中核市をいいます。

3.規模

本投資法人は、概ね延床面積が2,000㎡以上のオフィスビルに重点的に投資を行うこととします。

4.築年等の分散

本投資法人は、投資対象不動産の取得にあたっては、改修工事が特定の期間に集中しないように建物の築年数の分散を図り、将来にわたる安定的な収益の獲得を目指します（但し、取得時において、改修工事が既に行われている場合には、建物の築年数だけでなく、当該改修工事の内容を踏まえ、今後必要となる改修工事の時期を考慮します。）。